Процесс покупки недвижимости в Дубае
Процесс покупки недвижимости в Дубае
При условии, что вы пользуетесь услугами агента, сертифицированного Dubai RERA, покупка недвижимости в Дубае может быть гладким и эффективным процессом. Агент проведет вас через весь процесс, справляясь с любыми возникающими трудностями. Земельный департамент Дубая, наряду с соответствующими органами управления, работает над упрощением и упорядочением процесса покупки недвижимости в Дубае. Однако стоит отметить, что конкретные детали процесса покупки жилья могут отличаться в зависимости от типа покупки. Подробные процессы сделок, приведенные ниже, относятся к вторичному рынку / перепродаже недвижимости, а не к офф-плану.
Операция “наличные – наличные
Наличный покупатель и собственность без ипотеки
После выбора недвижимости и достижения взаимного согласия по цене, покупатель должен внести 10% залог на имя владельца титула, который будет храниться у агента и возвращен, когда произойдет передача. Затем брокер готовит договор между покупателем и продавцом, также известный как форма F.
Шаг второй: после подписания контракта всеми сторонами продавец подает заявку на получение сертификата об отсутствии возражений NOC от застройщика, в котором будет указано, что все расходы на услуги и сборы оплачены, и застройщик не возражает против продажи. NOC должен быть на арабском языке и адресован в Земельный департамент Дубая. Стоимость NOC варьируется от застройщика к застройщику и составляет от 500 до 5 000 дирхамов, обычно занимает от 5 до 7 дней и оплачивается продавцом.
DLD осуществляет переводы только в том случае, если обе стороны сделки являются гражданами стран Персидского залива; все остальные сделки должны осуществляться через аккредитованный DLD офис RT. Обе стороны или их законные представители на основании действующей доверенности должны присутствовать на передаче. Покупатель должен иметь при себе следующие чеки менеджера:
Цена недвижимости :
100% от продажной цены на имя продавца (чек менеджера). Покупатель получит обратно свой гарантийный чек.
Сборы земельного департамента:
4% от продажной цены + 580 AED (если квартира, вилла) или + 430 AED (если земельный участок) (чек менеджера).
Регистрационные попечительские сборы:
4,000 AED + 200 AED (5%НДС), если цена недвижимости равна или превышает 500,000 AED.
2,000 AED + 100 AED (5%НДС), если цена недвижимости менее 500,000 AED.
Комиссия брокера:
2% + НДС от стоимости недвижимости
Необходимые документы:
Оригинальное название Deed.
Оригинал НОК от застройщика.
Оригинал паспорта, визы, эмиратского удостоверения личности (продавца и покупателя).
Подписанная форма F
В случае, если недвижимость сдана в аренду, продавец обязан вернуть покупателю гарантийный депозит и остаток арендной платы, пропорционально, со дня передачи обратно. С другой стороны, остаток платы за обслуживание также должен быть возвращен продавцу со дня передачи на пропорциональной основе.
Как только все платежи будут произведены, DLD выдает оригинал нового документа о праве собственности, который передается покупателю вместе с ключами и картами доступа к недвижимости. Сроки оформления наличных могут занимать от одной до трех недель.
Сделка за наличный расчет с ипотекой
Наличный покупатель и залоговая недвижимость
В сценарии с наличным покупателем и заложенной недвижимостью, первый шаг должен сделать продавец, который должен обратиться в свой банк с просьбой предоставить ему письмо об ответственности, в котором будет указан остаток по кредиту, а также любые комиссии или штрафы. Письмо об ответственности имеет срок действия от 7 до 15 дней, в зависимости от банка.
Если у продавца нет средств для погашения ипотеки, то это должен сделать покупатель. Поскольку покупателю наличных нужна защита от передачи продавцом недвижимости другому лицу или изменения условий договора после того, как покупатель выплатит кредит продавца, важно “заблокировать” недвижимость. После получения письма об ответственности стороны должны обратиться в офис регистрационного управляющего, чтобы заблокировать его.
Стороны должны принести следующие документы и чеки менеджера:
Необходимые документы:
Оригинальное название Deed.
Оригинал НОК от застройщика.
Оригинал паспорта, визы, эмиратского удостоверения личности (продавца и покупателя).
Подписанная форма F
Письмо об ответственности
Цена недвижимости :
Сумма письма об ответственности, подлежащая оплате банку покупателем (чек менеджера)Сумма письма об ответственности, подлежащая оплате банку покупателем (чек менеджера)
Чек для продавца (покупная цена минус сумма обязательства, удерживается RT до завершения перевода)
Плата за блокировку:
1 520 дирхамов, оплачиваемых покупателем в пользу DLD (чек менеджера)
Сборы земельного департамента:
4% от продажной цены + 580 AED (если квартира, вилла) или + 430 AED (если земельный участок) (чек менеджера).
Регистрация Попечительские взносы: только наличные
4 000 AED + 200 AED (5%НДС), если цена недвижимости равна или превышает 500 000 AED.
2,000 AED + 100 AED (5%НДС), если цена недвижимости менее 500,000 AED.
Комиссия брокера:
2% от стоимости недвижимости + НДС
После погашения ипотеки продавцу предоставляется письмо с разрешением и оригинал документа о праве собственности.
Затем происходит процесс NOC. После его получения стороны обращаются в офис РТ для передачи имущества. Чеки выдаются, и покупатель забирает оригинал документа о праве собственности.
Сделка “ипотека за наличные
Ипотечный покупатель и недвижимость без ипотеки
В соответствии с рекомендациями Центрального банка ОАЭ, банки могут предоставлять финансирование в размере до 80% от стоимости покупки. Это означает, что покупатель должен внести минимум 20% депозита, а также оплатить сопутствующие сборы для участия в покупке.
После подписания договора и передачи задатка банк проводит оценку или экспертизу стоимости недвижимости. Стоимость оценки обычно составляет от 2 500 до 3 500 дирхамов и оплачивается покупателем.
Если недвижимость оценена по цене не ниже цены покупки, банк выдает покупателю письмо с окончательным предложением (FOL), в котором указаны все условия кредита и ипотеки. Покупатель договаривается с банком о подписании FOL и при необходимости выписывает в банке гарантийные чеки.
Затем стороны подают заявку на получение НОК. После его получения банк назначает перевод в выбранном им офисе RT. Покупатель должен иметь при себе следующие чеки менеджера:
Цена недвижимости :
20% от продажной цены на имя продавца (Manager chq). Покупатель получит обратно свой гарантийный чек.
Сборы за регистрацию ипотеки:
0,25% от суммы кредита, плюс 290 дирхамов, выплачиваемых в пользу ДВУ
Сборы земельного департамента:
4% от продажной цены + 580 AED (если квартира, вилла) или + 430 AED (если земля) (Manager chq).
Регистрационные попечительские сборы:
4,000 AED + 200 AED (5%НДС), если цена недвижимости равна или превышает 500,000 AED.
2,000 AED + 100 AED (5%НДС), если цена недвижимости менее 500,000 AED.
Комиссия брокера:
2% от стоимости недвижимости + НДС
При передаче банк приносит чек, подлежащий оплате продавцу, на оставшуюся часть покупной цены. Затем закладная регистрируется в DLD. Если это обычный кредит, то титул оформляется на имя покупателя. Если это исламский (шариатский) кредит, то кредитор указывается в качестве арендодателя, а покупатель – в качестве арендатора. При любом виде ипотеки оригинал документа на право собственности передается банку на хранение до полной выплаты долга.
Сделка между ипотекой и закладной
Финансирование покупателей и залоговой недвижимости
Это, безусловно, более длительный сценарий процесса, с двумя ипотечными кредитами и двумя банками. Самым сложным моментом является срок действия документов на протяжении всего процесса, таких как NOC застройщика, письмо об ответственности, оценка и письмо с окончательным предложением.
После подписания договора между покупателем и продавцом банк покупателя проводит оценку недвижимости и подписывается FOL. Затем продавец запрашивает в своем банке письмо об ответственности. После того, как письмо об ответственности выпущено, оно направляется в банк покупателя, который производит расчеты по ипотеке с банком продавца.
После урегулирования ипотеки и получения письма о разрешении и оригинала документа о праве собственности, стороны подают заявление на получение NOC. Когда НОК готов, банк покупателя организует перевод.
При переходе прав собственности продавец освобождается от существующей ипотеки. Плата за освобождение составляет 1 290 дирхамов и оплачивается продавцом. Подписываются документы о передаче имущества. Покупатель предоставляет чеки, как описано ранее, и банк покупателя выдает продавцу чек на оставшуюся часть покупной цены.
Затем ипотека покупателя регистрируется, а банк покупателя сохраняет оригинал документа о праве собственности до полной выплаты ипотеки.
